Informations

16 août 2016

Achetez un bien sans piller votre 2e pilier

Il existe au moins deux solutions permettant d’acquérir un logement sans devoir retirer une partie de son capital de prévoyance. Et elles sont souvent plus avantageuses.

Acquérir son logement grâce aux avoirs cotisés pour son 2e pilier semble une évidence. Mais les futurs propriétaires, qui pensent souvent que c’est la seule possibilité de disposer d’un financement externe, sous-estiment les conséquences du retrait d’une partie de leur capital de prévoyance. En réalité, d’autres options existent, telles que le nantissement des avoirs de prévoyance ou le placement hypothécaire. Elles sont cependant méconnues, alors même qu’elles s’avèrent fréquemment plus avantageuses.

Le nantissement des avoirs de prévoyance

Cette solution représente une garantie octroyée au créancier dans le cas d’une impossibilité de remboursement. Le nantissement des avoirs de prévoyance permet au futur propriétaire de conserver la totalité de son capital de prévoyance. Il évite une révision à la baisse des prestations déterminées au moment du départ à la retraite. Il empêche aussi la réduction des rentes fixées en cas d’invalidité ou de décès. Autre avantage à considérer, le capital de prévoyance n’est imposé au niveau fiscal qu’en cas de réalisation du gage immobilier. En comparaison, le retrait anticipé est imposable – certes à un taux réduit – lors du versement de l’ensemble des revenus.

Ce choix que doit effectuer le cotisant, entre le nantissement et le retrait anticipé de ses avoirs, se pose également à propos du 3e pilier. A l’analyse, on réalise que les capitaux de prévoyance demeurent investis et continuent à croître dans le cadre du nantissement. Lors de l’amortissement d’une hypothèque en cours, les capitaux sont imposés et suivent donc par analogie les mêmes règles que pour le 2e pilier.

Le placement hypothécaire

Cette seconde option est prévue par l’ordonnance sur la prévoyance professionnelle OPP2. Le placement hypothécaire a pour objectif d’investir collectivement une partie des capitaux de prévoyance dans les biens immobiliers des cotisants. En contrepartie, la fondation de prévoyance dispose, au travers d’un fonds collectif, des cédules hypothécaires de ces derniers en garantie. L’avantage est évident. Le cotisant verse désormais l’intérêt hypothécaire au fonds collectif et non à une banque ou à une compagnie d’assurances. L’intérêt reçu participe ainsi au rendement réalisé par le fonds collectif. Comme pour le nantissement, l’assuré peut conserver en parallèle l’ensemble des prestations liées à sa caisse de pension et des possibilités de rachat.

Par rapport au coût d’une dette, le cotisant bénéficiera de plusieurs avantages via un placement hypothécaire réalisé dans le cadre d’un plan de prévoyance complémentaire «1e» appelé aussi «Bel Etage». Il pourra envisager une économie substantielle après impôts (près de 70%). Dans le cadre d’un prêt hypothécaire traditionnel, il devrait parvenir à négocier un taux d’intérêt inférieur à 0,50%. Libre de choisir sa stratégie de placement, l’assuré disposera aussi de conditions comparables à un client institutionnel. Enfin, le rendement d’un tel placement se situe à environ 1,25%, tous frais déduits.

Dans l’environnement actuel d’incertitudes et de taux d’intérêt bas, le placement hypothécaire invite le cotisant à s’interroger. Préfère-t-il investir une partie de ses capitaux de prévoyance dans son bien immobilier ou dans une obligation de la Confédération à 30 ans offrant un rendement négatif? Sécurité du placement, prévisibilité du rendement, stabilité du portefeuille, protection des proches (prestations conservées en cas d’invalidité ou de décès): le placement hypothécaire représente une alternative à considérer. Il assure notamment au cotisant de n’être jamais déçu par le rendement de sa caisse de pension puisqu’il s’agit – in fine – du bien immobilier dans lequel il vit.

BILAN.ch

____________________________

14 juin 2016

La valeur d’un bien immobilier

La valeur d’un bien immobilier dépend de son emplacement et de son environnement.

Ce qui compte particulièrement, c’est l’ensoleillement, la vue, la proximité du centre-ville et l’accès aux transports publics, commerces et écoles. Mais quelle est donc vraiment la valeur d’un bien immobilier en particulier? Pour déterminer le juste prix d’un bien, il est recommandé de le soumettre à une estimation immobilière.

Plus la situation est favorable, plus le prix est élevé.

La situation constitue le critère décisif pour déterminer la valeur. En effet, un bien immobilier est, comme son nom l’indique, «immobile», alors que l’aménagement intérieur peut être rénové et même le plan peut être adapté aux nouveaux besoins.

Les principaux critères en matière de situation

  • Nuisances éventuelles (bruit, odeurs, lignes électriques, etc),
  • Ensoleillement,
  • Calme,
  • Vue,
  • Accès par les transports publics,
  • Accès par le trafic privé,
  • Proximité des écoles,
  • Proximité des commerces,
  • Proximité des équipements de sport et de loisirs,
  • Prestige de l’emplacement.

Différences régionales

Les écarts de prix à l’échelle régionale et même locale peuvent être très importants. Ainsi, une villa se trouvant au bord du lac Léman dans l’est de Lausanne par exemple, se vendra bien plus chère que le même bien se trouvant dans l’arrière pays. Il s’agit pourtant du même type de bien, spacieux et doté d’un aménagement intérieur luxueux.

Le marché immobilier local décide

Le fait qu’une valeur corresponde ou non au marché ne dépend donc pas uniquement de l’aménagement intérieur, des matériaux utilisés ou de la surface habitable mais surtout de la situation. La valeur effective d’un bien devrait en conséquence être vérifiée par rapport au niveau de prix sur le marché local de l’immobilier.

Pour faire estimer ce bien de manière ciblée, vous pouvez vous adresser à un expert en estimations immobilières reconnu.

Ainsi, lors de la mise en vente dudit bien, le processus de vente pourra se dérouler de manière cohérente, sans perte de temps et sans risque que l’objet s’éternise sur le marché et que, par conséquent, il soit « brûlé ».

————————————————